"Este depa rinde 8% anual" — la frase que te puede costar miles de soles
Si alguna vez fuiste a una sala de ventas, escuchaste algo así: "Mira, este departamento de S/ 300.000 lo alquilas en S/ 2.000 al mes. Son S/ 24.000 al año. ¡Eso es 8% de rentabilidad!"
Suena increíble. Y es mentira. O mejor dicho: es una verdad a medias, diseñada para que firmes rápido.
Ese 8% es el yield bruto, y es el número más engañoso de toda la inversión inmobiliaria. La rentabilidad real —la plata que de verdad termina en tu bolsillo— suele ser 1 a 1,5 puntos porcentuales más baja. En este artículo aprenderás a calcularla tú mismo, paso a paso, con los números reales del mercado limeño 2026.
Yield bruto vs yield neto: la diferencia que lo cambia todo
Yield bruto (rentabilidad bruta):
Yield bruto = (Alquiler anual / Precio de compra) × 100
Es lo que te muestra el vendedor. No descuenta absolutamente nada. Sirve solo como primer filtro grueso.
Yield neto (rentabilidad neta):
Yield neto = [(Alquiler anual − Gastos anuales) / Precio total de inversión] × 100
Es la que importa. Descuenta impuestos, mantenimiento, vacancia, administración y todos los costos reales. Y el "precio total de inversión" incluye no solo el precio del depa, sino también lo que gastaste en comprarlo.
Según datos del BCRP y Urbania, una rentabilidad neta del 4% al 6% se considera atractiva en el mercado limeño. Cualquier cosa por encima del 6% neto es excelente; por debajo del 4% neto, conviene revisar si la apuesta es por flujo o por plusvalía.
Los gastos que el vendedor "olvida" mencionar
Acá está el corazón del asunto. Estos son los costos reales que se comen tu rentabilidad, con cifras de mercado 2026:
1. Impuesto a la renta de primera categoría
El alquiler tributa 5% sobre el monto bruto, declarado mensualmente en SUNAT (formulario 1683). Sobre un alquiler de S/ 2.000/mes, son S/ 100 mensuales o S/ 1.200 al año directo a impuestos.
2. Impuesto predial
Tributo municipal anual, escalonado entre 0,2% y 1,0% del autovalúo. Para una propiedad declarada en S/ 800.000 en Miraflores o Barranco, ronda los S/ 4.500 a S/ 6.000 anuales. En distritos de ticket medio (Jesús María, Lince), baja proporcionalmente.
3. Arbitrios municipales
Limpieza pública, parques, serenazgo. Entre S/ 1.200 y S/ 2.400 anuales, según municipio, metraje y zona. Legalmente los paga el propietario (aunque puedes pactar que el inquilino los asuma en el contrato).
4. Vacancia
Los meses en que el depa está vacío entre un inquilino y otro. En alquiler tradicional, calcula 5% a 8% del ingreso anual. En Airbnb, sumando temporada baja, puede dispararse a 25% a 40%.
5. Mantenimiento y reparaciones
Pintura, grifería, electrodomésticos, desgaste natural. Reserva 5% a 8% del ingreso anual. No es opcional: tarde o temprano se rompe algo.
6. Administración (si la tercerizas)
Si no quieres lidiar con inquilinos, una empresa de administración cobra 5% a 10% del alquiler en renta tradicional, y 18% a 25% si es gestión Airbnb completa.
7. Mantenimiento del edificio
La cuota de mantenimiento de áreas comunes (vigilancia, ascensores, limpieza, piscina). Suele rondar S/ 200 a S/ 500 mensuales en edificios con amenities.
Los costos de entrada que nadie suma al precio
Antes de recibir el primer sol de alquiler, ya gastaste de más. Estos costos van en el denominador de tu cálculo (el "precio total de inversión"):
- Alcabala: 3% sobre el exceso de 10 UIT del valor de transferencia (UIT 2026 = S/ 5.350, así que las primeras S/ 53.500 están exoneradas).
- Gastos notariales y registrales: aproximadamente 1% del valor del inmueble.
- Tasación (si compras con crédito): S/ 300 a S/ 600.
- Amoblamiento (si vas a Airbnb o alquiler amoblado): entre US$ 8.000 y US$ 18.000 desde cero.
Ejemplo real: hagamos los números juntos
Tomemos un caso típico: un departamento de 2 dormitorios en Jesús María, uno de los distritos de mejor relación rentabilidad/riesgo en 2026.
Datos de compra:
- Precio del departamento: S/ 450.000
- Alcabala (3% sobre exceso de 10 UIT): ~S/ 11.900
- Notaría y registros (1%): S/ 4.500
- Inversión total real: S/ 466.400
Ingresos:
- Alquiler mensual: S/ 2.900
- Alquiler anual bruto: S/ 34.800
El cálculo del yield bruto (lo que te vende el vendedor):
S/ 34.800 / S/ 450.000 × 100 = 7,7% bruto
¡Suena espectacular! Ahora veamos la realidad.
Gastos anuales reales:
| Concepto | Monto anual |
|---|---|
| Impuesto a la renta (5%) | S/ 1.740 |
| Impuesto predial | S/ 2.800 |
| Arbitrios | S/ 1.800 |
| Vacancia (6%) | S/ 2.088 |
| Mantenimiento depa (6%) | S/ 2.088 |
| Mantenimiento edificio | S/ 3.600 |
| Administración (8%) | S/ 2.784 |
| Total gastos | S/ 16.900 |
El cálculo del yield neto (la verdad):
Ingreso neto = S/ 34.800 − S/ 16.900 = S/ 17.900
Yield neto = S/ 17.900 / S/ 466.400 × 100 = 3,8% neto
Pasaste de un 7,7% deslumbrante a un 3,8% real. Casi la mitad. Y eso sin contar ningún imprevisto grande (un inquilino que no paga, una fuga de agua, un electrodoméstico que muere).
El PER: cuántos años para recuperar tu inversión
Otra forma de mirar lo mismo es el PER inmobiliario (Price to Earnings Ratio): cuántos años de alquiler necesitas para recuperar el precio de compra.
PER = Precio de compra / Alquiler anual
En nuestro ejemplo: S/ 450.000 / S/ 34.800 = 12,9 años en bruto. Pero con el ingreso neto real, sube a 26 años.
Para referencia, según el BCRP, Lima Top promedia 17,5 años de PER. La Molina (15,8) y Surco (16,7) tienen los más bajos; San Isidro Golf (20,8) el más alto. Cuanto más bajo el PER, más rápido recuperas; cuanto más alto, estás apostando más a la plusvalía que al flujo.
La plusvalía: el factor que sí juega a tu favor
No todo son malas noticias. El cálculo de arriba ignora la apreciación del inmueble, que en Lima ha sido sólida: el m² promedio subió 4% en lo que va de 2026, el doble de la inflación, y distritos como Lince o Magdalena crecen al 6,3% anual.
Si sumas un 4-6% de plusvalía anual a tu 3,8% de yield neto, tu retorno total se ubica entre 7,8% y 9,8% anual. Ahí sí la inversión inmobiliaria recupera su atractivo. La clave es entender que el grueso del retorno viene de la plusvalía, no del flujo de alquiler — exactamente lo opuesto a lo que te vendieron.
Checklist: las 6 preguntas antes de firmar
Antes de comprar cualquier inmueble para alquilar, respóndete:
- ¿Cuál es el yield neto real, no el bruto que me mostraron?
- ¿Cuánto es la vacancia esperada en este distrito específico?
- ¿Cuánto es el predial y los arbitrios de esta municipalidad?
- ¿Voy a administrarlo yo o tercerizar? (cambia el cálculo en 5-10 puntos)
- ¿Mi apuesta es por flujo o por plusvalía? (define qué distrito conviene)
- ¿Tengo un fondo de emergencia para imprevistos sin descapitalizarme?
Si no puedes responder las seis con números concretos, no estás listo para firmar.
La conclusión incómoda
Comprar un departamento entero para alquilar en Lima es una buena inversión —pero es mucho menos rentable y mucho más trabajosa de lo que las salas de ventas te hacen creer. Entre el ticket de entrada (medio millón de soles), los costos ocultos y la gestión activa, la barrera real es enorme.
Y aquí está la pregunta de fondo: ¿y si pudieras capturar ese 4-6% neto + plusvalía, pero sin desembolsar S/ 466.400, sin pagar alcabala, sin lidiar con inquilinos, sin meses de vacancia comiéndote el flujo?
Esa es exactamente la lógica detrás de TokenAsset. Fraccionar la inversión significa que los gastos —predial, mantenimiento, administración, vacancia— se reparten proporcionalmente, y tú participas del rendimiento neto y de la plusvalía según tu aporte. Sin el peso de gestionar una propiedad entera tú solo.
Los números de la inversión inmobiliaria limeña son sólidos. Lo que cambiamos no es la rentabilidad — es el tamaño del cheque que necesitas para acceder a ella, y el trabajo que implica mantenerla.
Ahora ya sabes calcular el yield real. Que nadie te venda un 8% que en verdad es un 4%.
Fuentes: BCRP – Reporte de Estabilidad Financiera, Urbania Index 2026, SUNAT (renta de primera categoría), reglamentos municipales de arbitrios e impuesto predial, Penthouse.pe, Proper.com.pe, Actual Inmobiliaria. UIT 2026: S/ 5.350.