Comprar tu primer departamento en 2026: nunca fue tan accesible (si conoces las reglas)
Si estás leyendo esto, probablemente llevas tiempo evaluando dejar el alquiler y pasarte al lado de los propietarios. La buena noticia es que el 2026 es, objetivamente, uno de los mejores años para comprar en Lima en la última década. La mala es que la información está dispersa, llena de jerga bancaria, y la mayoría de inmobiliarias prefiere que no entiendas del todo para venderte lo que más le conviene a la inmobiliaria.
Esta guía resuelve eso. Acá va, sin adornos, todo lo que necesitas saber sobre Mivivienda, créditos hipotecarios y bonos del Estado peruano en 2026.
El contexto: por qué 2026 es diferente
Tres cosas alinearon a favor del comprador este año:
1. Tasas de interés en mínimos. Según el reporte oficial de la SBS de abril 2026, el promedio del sistema bancario está en 7,77% TEA para créditos hipotecarios, el nivel más bajo en años. Scotiabank lidera con 7,24%, seguido por Interbank (7,65%), BBVA (7,74%) y BCP (7,89%).
2. El Nuevo Crédito Mivivienda con tasa promocional del 4% TREA, vigente hasta el 30 de junio de 2026. Es prácticamente la mitad de una tasa de mercado.
3. Bonos del Estado en máximos. El Bono del Buen Pagador se incrementó a hasta S/ 27.400 según el DS N°004-2025-VIVIENDA, y el presupuesto del Fondo Mivivienda para 2026 fue duplicado (S/ 154 millones transferidos).
Resultado: las ventas de vivienda crecieron 38,6% en 2025 según CAPECO, la cifra más alta desde 1996.
Mivivienda explicado en 3 minutos
El Fondo Mivivienda es un banco de segundo piso del Estado peruano (creado en 1998, adscrito al Ministerio de Vivienda). No te presta directamente. Lo que hace es:
- Diseñar un producto de crédito con condiciones favorables (tasa más baja, plazo más largo, cuota inicial menor).
- Canalizarlo a través de bancos privados (BCP, BBVA, Interbank, Scotiabank, entre otros).
- Subsidiar parte del costo con bonos no reembolsables.
Tú tramitas todo con un banco, pero firmas bajo las condiciones de Mivivienda.
El Nuevo Crédito Mivivienda — condiciones 2026
Este es el producto estrella. Estos son los números:
- Rango de precio de vivienda: S/ 65.200 a S/ 464.200
- Cuota inicial mínima: 7,5% (vs. 10-20% en un crédito convencional)
- Plazo máximo: 25 años
- Tasa TREA promocional: 4,00% hasta el 30/06/2026
- Moneda: soles
Requisitos para calificar:
- Ser mayor de edad.
- No tener vivienda registrada a tu nombre (ni tú ni tu cónyuge).
- No haber recibido apoyo habitacional del Estado anteriormente.
- Capacidad de pago según evaluación crediticia del banco.
- Aportar mínimo el 7,5% del valor del inmueble como cuota inicial.
En la práctica: para un departamento de S/ 300.000, la inicial es de S/ 22.500. Súmale gastos notariales y alcabala, y necesitas tener entre S/ 28.000 y S/ 32.000 líquidos para arrancar.
El Bono del Buen Pagador (BBP): cómo funciona
Esta es la pieza más valiosa de todo el esquema. El BBP es un subsidio no reembolsable que el Estado te entrega como complemento de tu cuota inicial. No lo devuelves nunca. No paga intereses. Es plata gratis si pagas tus cuotas a tiempo.
Montos vigentes en 2026:
| Valor de la vivienda | Bono que recibes |
|---|---|
| S/ 65.200 – S/ 98.100 | S/ 27.400 |
| S/ 98.100 – S/ 146.900 | S/ 22.800 |
| S/ 146.900 – S/ 244.600 | S/ 20.900 |
| S/ 244.600 – S/ 362.100 | S/ 7.800 |
| Más de S/ 362.100 | No aplica |
Cómo se aplica: el banco lo descuenta directamente del monto a financiar. Si compras un departamento de S/ 200.000 con cuota inicial del 7,5% (S/ 15.000), el banco financia los S/ 185.000 restantes. Pero antes de calcular tu cuota mensual, descuentan los S/ 20.900 del BBP. Así, solo terminas pagando intereses sobre S/ 164.100.
Es la diferencia entre pagar S/ 1.450/mes y S/ 1.290/mes durante 25 años. Hablamos de S/ 48.000 ahorrados en intereses a lo largo del crédito.
El Bono Verde: el premio por elegir vivienda sostenible
Si el departamento que eliges cuenta con Certificación de Elegibilidad de Proyectos Inmobiliarios Sostenibles (lo otorgan organismos como EDGE o LEED), recibes un bono adicional al BBP:
- 3% del valor del crédito si la certificación es básica.
- 4% del valor del crédito si la certificación es avanzada.
En un crédito de S/ 200.000, eso son S/ 6.000 a S/ 8.000 adicionales, sumándose al BBP que ya recibes.
Cada vez más proyectos en Jesús María, Lince, Surquillo y Magdalena vienen con esta certificación. Pregunta siempre antes de firmar.
Techo Propio: para ingresos más bajos
Si tu ingreso familiar mensual está por debajo del rango Mivivienda, existe Techo Propio, dirigido a hogares con ingresos menores a aproximadamente S/ 3.715 mensuales (familiares):
- Bono Familiar Habitacional (BFH): hasta S/ 33.000 (base), o S/ 41.250 si hay un miembro con discapacidad en el hogar.
- A diferencia del Mivivienda, el bono no requiere repago y puede cubrir gran parte del valor de la vivienda.
- Aplica para compra de vivienda nueva, construcción en sitio propio o mejoramiento de vivienda.
A septiembre de 2025, Mivivienda había desembolsado más de 599 mil bonos desde su creación.
Comparativa de bancos para el Crédito Mivivienda 2026
Las tasas reportadas por la SBS en abril 2026 para créditos hipotecarios (incluyendo Mivivienda):
| Banco | TEA promedio |
|---|---|
| Scotiabank | 7,24% (la más baja) |
| Pichincha | 7,50% |
| Interbank | 7,65% |
| BBVA | 7,74% |
| BCP | 7,89% |
| BanBif | 8,12% |
Importante: estas son tasas convencionales. Para el Nuevo Mivivienda 2026 con la TREA promocional del 4% vigente hasta el 30/06/2026, los cuatro bancos grandes están obligados a aplicarla. Negocia esta tasa explícitamente.
TEA vs TCEA: la diferencia que te ahorra S/ 30.000
El error más común al comparar créditos: enfocarse solo en la TEA.
- TEA (Tasa Efectiva Anual): solo el costo del interés.
- TCEA (Tasa de Costo Efectivo Anual): TEA + comisiones + seguros obligatorios + gastos notariales repercutidos.
La TCEA real puede ser 1 a 2 puntos porcentuales más alta que la TEA publicada. Un crédito con TEA del 7,24% puede tener TCEA del 9,1%. Cuando pidas tu simulación, exige siempre la TCEA.
El paso a paso real para comprar
Paso 1: Calcula tu capacidad de pago. La regla bancaria: la cuota mensual no debe superar el 30% de tu ingreso neto. Si ganas S/ 4.500, tu cuota máxima soportable es S/ 1.350.
Paso 2: Junta la cuota inicial. Mínimo 7,5% del valor. Para un depa de S/ 250.000, son S/ 18.750. Súmale alcabala (3% sobre el exceso de 10 UIT), gastos notariales (~1% del valor) y reservas para muebles. Reserva entre 10% y 12% del valor total para arrancar tranquilo.
Paso 3: Solicita pre-evaluación en 2-3 bancos. La pre-evaluación es gratis y no compromete a nada. Te da un techo de crédito aprobado que vale 60-90 días.
Paso 4: Busca proyecto en preventa. Comprar en preventa (proyecto en planos o construcción) suele ser 10-20% más barato que comprar el inmueble terminado, además permite escalonar la inicial.
Paso 5: Simula con TCEA, no con TEA. Pide cronograma completo. Compara cuota mensual, plazo total y costo final del crédito (suma de todas las cuotas).
Paso 6: Firma minuta y escritura pública. Notarías. El banco desembolsa contra inscripción en SUNARP. El BBP entra automáticamente si calificas.
Simulación real: depa de S/ 250.000 en Jesús María
Para que veas los números reales:
- Valor del inmueble: S/ 250.000
- Cuota inicial (7,5%): S/ 18.750
- BBP aplicable: S/ 20.900
- Monto a financiar tras BBP: S/ 210.350
- Plazo: 25 años
- TREA Nuevo Mivivienda: 4,00%
- Cuota mensual estimada: ~S/ 1.110
- Cuota mensual sin Mivivienda (TEA 7,89% BCP): ~S/ 1.580
Diferencia mensual: S/ 470. A lo largo de 25 años, eso son S/ 141.000 ahorrados solo por usar Mivivienda en lugar de un crédito convencional.
La verdad incómoda: no todos califican
Mivivienda es excelente, pero deja fuera a:
- Trabajadores informales sin sustento de ingresos (más del 70% de la PEA peruana, según el INEI).
- Jóvenes con menos de 6-12 meses de historial laboral formal.
- Personas con score bajo en Infocorp/Equifax.
- Quienes ya tienen otra propiedad a su nombre.
- Quienes no tienen los ~S/ 28-30 mil de la inicial + gastos.
Para este último grupo (que es la mayoría), el modelo tradicional no funciona. Por eso construimos TokenAsset: para que puedas tener exposición a la rentabilidad inmobiliaria limeña sin necesitar S/ 30.000 ahorrados, sin trámites bancarios de 90 días, sin minuta ni alcabala. Solo decidir qué propiedad te gusta, cuánto quieres aportar, y entrar.
No reemplaza a Mivivienda. Lo complementa. Si calificas para el bono y puedes asumir 25 años de cuota, hazlo: es uno de los mejores productos financieros del país. Si no calificas, no estás solo — y ya no estás sin opciones.
Fuentes: SBS (Superintendencia de Banca, Seguros y AFP) – reporte de tasas abril 2026, Fondo Mivivienda (mivivienda.com.pe), Ministerio de Vivienda DS N°004-2025-VIVIENDA, RM 069-2026-VIVIENDA, CAPECO – Informe Económico de la Construcción N°98, Infobae, RPP, Interbank.pe.